Erläuterungen und Vorbemerkungen zu den Bodenrichtwerten (BRW)

Diese Vorbemerkungen und Erläuterungen sind zwingender Bestandteil einer Bodenrichtwertauskunft.

Allgemeines

Im Vollzug des § 196 BauGB ermitteln die Gutachterausschüsse Bodenrichtwerte. In Bayern werden die Bodenrichtwerte im Zwei-Jahres-Rhythmus zum Ende eines jeden Jahres mit gerader Jahreszahl festgestellt.

Bodenrichtwert (BRW)

Der BRW ist der durchschnittliche Lagewert in Euro/qm für das jeweilige Bodenrichtwertgrundstück. Dieser BRW gilt für die Mehrheit von Grundstücken in der Bodenrichtwertzone. Der BRW bezieht sich auf einen erschließungsbeitragsfreien (ebf) Entwicklungszustand, d.h. die durchschnittlichen oder tatsächlichen Erschließungskosten nach KAG und BauGB (Wasser, Abwasser, Energie, öffentliche Straße oder auch Grünfläche) sind im angegebenen Wert enthalten und entsprechen damit der Musterrichtlinie über Bodenrichtwerte. (§ 5 ImmoWertV). Abweichungen eines Grundstücks vom Bodenrichtwertgrundstück, sei es bei den wertbeeinflussenden Merkmalen und/oder der Nutzung, bewirken in der Regel auch eine entsprechende Abweichung seines Verkehrswertes vom Bodenrichtwert.

Bodenrichtwertgrundstück

Das Bodenrichtwertgrundstück ist ein innerhalb der jeweiligen Zone durchschnittliches Grundstück in Bezug auf Lage, Ausdehnung, Bebaubarkeit und Qualität. Es stimmt mit den vorherrschenden wertbeeinflussenden Merkmalen der Mehrheit der Grundstücke in der jeweiligen Bodenrichtwertzone hinreichend überein.

Bodenrichtwertzonen
Bodenrichtwertzonen sind für Gebiete, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen, zu bilden (§ 196 Abs. 1 Satz 3 BauGB).

Definitionen und Abkürzungen:

W = Wohnbaufläche

G = gewerbliche Baufläche

M = gemischte bauliche Nutzung =

S = Sondernutzung

LW = Landwirtschaftliche Fläche darin enthalten sind: A = Acker und GR = Grünland

F = Forstwirtschaftliche Fläche oB = ohne Bewuchs

ebf = Erschließungsbeitragsfrei

ebp = Erschließungsbeitragspflichtig

Ermittlungsgrundlagen

Die Ermittlung erfolgt jeweils zum Ende jedes geradzahligen Kalenderjahres (§ 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB und §12 BayGaV). Der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten im Bereich des Landkreises Forchheim hat in seiner Sitzung vom 05.06.2019 gemäß § 196 Baugesetzbuch (BauGB) und § 12 der Gutachterausschussverordnung (BayGaV) die Bodenrichtwerte zum Stichtag 31.12.2018 neu ermittelt und beschlossen. Die Bodenrichtwerte wurden vorrangig im Vergleichswertverfahren ermittelt. Herangezogen wurden dabei unbebaute Grundstücke. Grundlage für die Ermittlung ist die nach § 195 BauGB geführte Kaufpreissammlung. Die nächste Ermittlung der Bodenrichtwerte erfolgt zum Stichtag 31.12.2020.

Bodenrichtwerte (BRW)

Die Ermittlung der BRW basiert auf den tatsächlichen Grundstücksverkäufen der Jahre 2017 und 2018. Die BRW haben keine bindende Wirkung. Ansprüche gegenüber den Trägern der Bauleitplanung, den Baugenehmigungs- oder Landwirtschaftsbehörden können weder aus den Bodenrichtwerten, den Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen noch aus den sie beschreibenden Attributen abgeleitet werden.

BRW wurden flächendeckend für alle Städte, Märkte, Gemeinden, Orte (mind. 10 Anwesen) und Flächen des Landkreisgebietes ausgewiesen. Ausgenommen sind Weiler, Einzelgehöfte, Aussiedlerhöfe und dergleichen, da hierfür nicht ausreichend verwertbare Daten erfasst sind. Die BRW sind für die Entwicklungszustände Wohnbaufläche, gewerbliche Baufläche sowie für land- und forstwirtschaftliche Nutzfläche ermittelt worden. Einheimischenbauland, Gemeinbedarfsflächen, Sonderbauflächen und Zukäufe bzw. Kleinflächen nehmen am allgemeinen Marktgeschehen nicht teil.

Die BRW werden grundsätzlich altlastenfrei ausgewiesen. Rechtliche und tatsächliche Belastungen und Vorteile wie zum Beispiel Denkmalschutz, Naturschutz, Wasserrecht (z.B. Überschwemmungsgebiete), Immissionsschutz, sonstige Nutzungsbeschränkungen und Rechte Dritter (z.B. Vorkaufsrechte, Nießbrauch...) finden in der Ableitung der BRW in der Regel keinen Eingang.

Bodenrichtwertgrundstücke mit der Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung (GFZ, GRZ, BMZ, Geschosse etc.) sowie Grundstücksgröße und -tiefe usw. wurden nicht festgelegt.

Wohnbauflächen

Die BRW für Wohnbauflächen wurden aus Verkäufen von unbebautem Wohnbauland mit einer Größe von 350 bis 1200 qm im Vergleichswertverfahren ausgewertet. Die BRW beziehen sich auf den individuellen Wohnungsbau. Bodenrichtwerte für den Geschoßwohnungsbau wurden nicht ermittelt.

Marktanpassungsfaktoren gem. §14 ImmoWertV wurden von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses nicht ausgewertet, insbesondere keine Sachwertfaktoren für die Bewertung von klassischen Sachwertobjekten wie Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Liegenschaftszinssätze.

Gemischte Bauflächen

Gemischte Bauflächen werden pauschal mit 75% des Wertes für Wohnbauflächen angesetzt, da für statistische Auswertungen nicht ausreichend verwertbare Kauffälle zur Verfügung stehen.

Landwirtschaftliche Flächen

Landwirtschaftliche Flächen besonders der Ackerbau, Grünland, Erwerbsgartenbau sowie Fischerei in Binnengewässern sind Flächen zur Bodenbewirtschaftung und Bodennutzung im Sinne des Grundstücksverkehrsgesetzes (GrdstVG). Der BRW gilt nur für Grundstücke die der Landwirtschaft dienen. Er enthält keine Wertanteile für Aufwuchs, Gebäude oder sonstige Anlagen. Der BRW gilt nicht für Freizeitgrundstücke etc.

Wertbestimmende Merkmale des landwirtschaftlichen Bodenrichtwertgrundstückes sind:

• Mindestgröße von 1000qm
• freie Zugänglichkeit zur Bearbeitbarkeit mit üblichen landwirtschaftlichen Maschinen
• keine Sondernutzung z.B. Energieerzeugung (Biogas, Solaranlage, etc.)

Forst

Die Werte für Waldboden (ohne Bewuchs) sind hilfsweise – wie in der Literatur beschrieben – mit 40% vom landwirtschaftlichen BRW abgeleitet und ausgewiesen.

Bauerwartungsland

Für Bauerwartungsland werden aufgrund des spekulativen Ansatzes und der großen Bandbreite keine BRW ausgewiesenen. Hilfsweise kann die entsprechende Fachliteratur herangezogen werden wie z.B. Gerardy/Schulz-Kleeßen in Gerardy/Möckel – Praxis der Grundstücksbewertung.

Bodenrichtwerte in bebauten Gebieten

weisen den Wert aus, der sich ergeben würde, wenn die Grundstücke unbebaut wären.

Erschließungskosten

Der BRW bezieht sich auf einen erschließungsbeitragsfreien (ebf) Entwicklungszustand, d.h. die durchschnittlichen oder tatsächlichen Erschließungskosten nach KAG und BauGB (Wasser, Abwasser, Energie, öffentliche Straße oder auch Grünfläche) sind im angegebenen Wert enthalten und entsprechen damit der Musterrichtlinie über Bodenrichtwerte. (§ 5 ImmoWertV).

Bis einschließlich 31.12.2014 wurden die BRW erschließungskostenpflichtig ausgewiesen. Mit Ermittlung bzw. Beschluss der Bodenrichtwerte zum 31.12.2016 ist die Umstellung auf erschließungskostenbeitragsfreie Bodenrichtwerte unter Verwendung der uns von den Gemeinden, Wasser- und Abwasserzweckverbänden sowie den sonstigen Erschließungskostenträgern genannten Erschließungskosten erfolgt. Soweit diese nicht bekannt waren, erfolgte eine Ableitung aus vergleichbaren Werten.

Darstellung in der Karte

Jeder Bodenrichtwertzone ist genau ein Bodenrichtwert zugeordnet. Diese Zonen können sich deckungsgleich überlagern. In diesen Fällen liegen Grundstücke mit gleicher Lagequalität, aber unterschiedlichen wertbeeinflussenden Merkmalen und ungleichmäßiger Verteilung vor, weshalb sich keine separaten Bodenrichtwertzonen abgrenzen lassen. Einzelne untergeordnete Flächen einer Bodenrichtwertzone mit einer abweichenden Nutzungsart oder Qualität (z.B. Grünland-, Wald- oder Wasserflächen, Erholungs-, oder Gemeinbedarfsflächen usw.) können Bestandteil der Bodenrichtwertzone sein. Der dort angegebene Bodenrichtwert gilt für diese Flächen jedoch nicht!

Die Ordnungsstruktur basiert auf den Verwaltungsgrenzen der jeweiligen Gemeinden sowie der zugehörigen Gemarkungen und der gemeindefreien Gebiete des Landkreises Forchheim.

Die BRW werden auf Grundlage der amtlichen Geobasisdaten geführt.

Die BRW wurden wie nachfolgend dargestellt sinnvoll gerundet:

• Land- und Forstwirtschaft auf 0,25€/qm
• Bauland bis 50,-€/qm auf 2,50€/qm
• Bauland über 50,-€/qm auf 5,00€/qm

Veröffentlichung und Auskunft

Die Bodenrichtwertlisten sind spätestens ab dem 30. Juni des auf den Zeitpunkt der Ermittlung folgenden Jahres zu veröffentlichen. Sie wird dazu für die Dauer eines Monats bei den Gemeinden öffentlich ausgelegt (§12 BayGaV).

Eine Auskunft über den BRW kann in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zu den Öffnungszeiten für jedermann beantragt werden.

Eine Bodenrichtwertauskunft kann auch schriftlich in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bestellt werden oder über das Internet automatisiert angefordert werden: www.boris-bayern.de (kostenpflichtig).

Spezielle Hinweise

In Bodenrichtwertzonen ohne auswertbare Vergleichskaufpreise wurden im Hinblick auf die notwendige flächendeckende Ermittlung einzelne Richtwerte von vergleichbaren Gebieten und Lagen abgeleitet. Bei abgeleiteten Bodenrichtwerten ist eine differenzierte Preisentwicklung berücksichtigt.

Die Geschäftsstelle des Gutachterausschuss hat die bisherige Zonierung zum Stichtag 31.12.2016 überarbeitet. Die aktuellen Bodenrichtwertzonen fassen in Wert und Nutzung gleichwertige Zonen zusammen. Für Ortskerne und Mischgebiete wurden keine eigenen Zonen mehr gebildet, sondern es ist ein Abschlag zu berücksichtigen (siehe hierzu C Bodenrichtwerte).

In Zonen mit vorhandenen Lärmimmissionen (Bahnlinie, Autobahn, Bundesstraße etc.) kann für eine Tiefe von 1-2 Häuserzeilen ein Abschlag von ca. 10-20% vom jeweiligen Bodenrichtwert in Ansatz gebracht werden.

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